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Prima
di procedere all’acquisto di un' immobile, sono necessarie
alcune verifiche preliminari.
Innanzitutto, occorre accertarsi che:
Essa, solitamente compresa
tra 1,5% e 5%, varia da cittĂ in cittĂ .
E’ buona norma, onde evitare problemi futuri, assicurarsi dell’assenza di aggravi sull’immobile, o dell’eventuale possibilità di cancellazione degli stessi.
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Al momento della stipula del rogito notarile, le parti
sono tenute a presentare i seguenti documenti, relativi sia
all’immobile che alle parti stesse:
Titolo di proprietĂ e/o di
provenienza: è il documento,
prodotto dal venditore, attestante la proprietà dell’immobile.
Egli potrebbe esserne divenuto proprietario mediante compravendita,
donazione o successione. In tale documento vengono indicati
eventuali limiti (diritti d’uso o di abitazione, usufrutto
e servitĂą da parte di terzi, ecc...).
Particolare attenzione
va usata quando si acquista un immobile derivante da ereditĂ
o donazione. In questi casi, si consiglia di approfondire tali
aspetti, onde evitare eventuali ostacoli per l’accesso
ai mutui garantiti da ipoteca.
Qualora sull’immobile gravassero
mutui preesistenti, occorrerĂ , prima del rogito notarile,
procedere all’estinzione anticipata del mutuo, ottenendo
l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca (il tutto
a cura e spese del venditore).
Certificato di destinazione urbanistica:
gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto
trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei
diritti reali, relativi a terreni, sono nulli e non possono
essere stipulati (né trascritti nei pubblici registri
immobiliari) qualora non siano ad essi allegato il certificato
in questione.
Esso contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti
l’area interessata, e viene rilasciato dal dirigente (o
responsabile) dell’ufficio comunale competente, entro
il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della
domanda; la validità è di un anno dalla data del
rilascio, a meno che, per dichiarazione dell’alienante
o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni
degli strumenti urbanistici (in tal caso dovrĂ essere
nuovamente richiesto).
Tale disposizione non si applica se i
terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo
catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva
dell’area di pertinenza risulti inferiore a 5000 metri
quadrati.
Autorizzazione alla lottizzazione:
è prevista la nullità delle compravendite di lotti
di terreno, qualora non siano dotati di specifica autorizzazione
alla lottizzazione residenziale, nel caso in cui tale circostanza
non sia esplicitamente indicata nell’atto notarile.
Diritto di prelazione: tutti i
beni immobili, sottoposti a vincolo artistico, sono soggetti
al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali.
Il proprietario di essi è tenuto a denunciare al soprintendente
del luogo ove si trova il bene, ogni atto (a titolo oneroso
o gratuito) che ne trasmetta, in tutto o in parte, la proprietĂ ;
qualora la trasmissione avvenisse per successione a causa di
morte, la denuncia spetterà all’erede.
LiceitĂ urbanistica:
ai fini della commerciabilitĂ dei beni immobili oggetto
di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente
al 1 settembre 1967, occorre fare menzione, in atto degli estremi
autorizzativi.
Concessione in sanatoria:
regolarizza opere edili, o parte di opere esistenti, che siano
realizzate in assenza o difformitĂ dei necessari atti
autorizzativi.
Certificato di agibilitĂ :
è un documento rilasciato dal comune in cui si trova
l’immobile; attesta la sussistenza delle condizioni di
sicurezza, igiene, salubritĂ , risparmio energetico degli
edifici e degli impianti.
Il soggetto titolare del permesso
di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di
inizio attivitĂ (o i loro successori o aventi causa)
sono tenuti a chiederne il rilascio in caso di nuove costruzioni,
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi
sugli edifici esistenti, i quali possano influire sulle suddette
condizioni, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori
di finitura dell’intervento.
A tale domanda dovrĂ
essere allegata copia della dichiarazione presentata per l’iscrizione
al catasto.
Aspetti catastali:
presso l’Agenzia del Territorio è possibile attuare
la verifica circa l’esatta consistenza dell’unitĂ
immobiliare in oggetto, attraverso la consultazione dei documenti
depositati.
In particolare, occorre rilevare la planimetria
catastale e confrontarla con lo stato attuale dell’immobile.
In caso di difformitĂ in termini di consistenza catastale,
occorrerĂ provvedere alla regolarizzazione, presentando
una denuncia di variazione.
Aspetti condominiali:
il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti
al fine dell’uso comune del fabbricato (diritti, obblighi
e divieti).
Aspetti tecnico-amministrativi:
ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti
i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore del decreto
legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del
fabbricato; se costruiti dopo l’entrata in vigore della
legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni di conformitĂ
degli impianti realizzati. Qualora l’alloggio facesse
parte di un condominio, è sufficiente che tale documentazione
esista e sia depositata presso l’amministratore del condominio.
Al fine di favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche, in favore dei portatori di handicap, i fabbricati costruiti dopo l’entrata in vigore della legge 13/89, è prevista la certificazione del grado di accessibilità /visitabilità /adattabilità del fabbricato. |